小心 这类房子土地使用权会大幅缩水

2016年04月22日 来源:楼盘网

近日,有人报料称,买的一手新房,发现土地使用权只有30年。而据他了解,一般住宅土地使用年限是70年。为何如此大幅“缩水”?到期后怎么办?这些成了正在买房看房的人们热切关注的问题。

  近日,有人报料称,买的一手新房,发现土地使用权只有30年。而据他了解,一般住宅土地使用年限是70年。为何如此大幅“缩水”?到期后怎么办?这些成了正在买房看房的人们热切关注的问题。

  以前买房,很多人除了看价格、看地段、看户型、看配套,直接忽略了土地使用权年限。不过近年来,随着消费者越来越理性,加上存量房较多,土地使用权期限越来越受关注。

  猫腻:许多住宅用地使用年限不同程度“缩水”

  去年,陈先生以每平方米近5000元的价格在某楼盘买下一套三居室。但等他加入业主QQ群,才发现有人提出土地使用年限问题,明明自己买的是新房,其实是已经拥有十几年“地龄”的老盘。该楼盘的销售人员跟他解释,这种情况在各地楼市相当普遍,有的开发商从拿地到开发,周期从三五年到十年都很常见。

  事实上,开发商坦言,在目前一手房的交易过程中,购房者对所购商品房的土地使用年限提出异议的很少。

  “一般情况下,我们房子预售时会提供5证,其中会注明房子使用期限。不过,很少有看房者和购房者关注土地使用年限,也不问。即使偶尔有问的,我们会告诉他,按照政策,可以自动续期,大多数客户也不会深究。”新城一知名楼盘工作人员介绍。

  据了解,很多购房者在买房时,更多的是关注售价、地理位置、配套等,关心的是房子的价值和增长空间。

  “我以为所有的房子买下来都是70年的产权,所以去年买房的时候压根就没有问过关于土地使用年限的问题。”李小姐表示,她买房时更关注价格,而不怎么注意使用年限。

  “毕竟房地产作为固定资产,它的投资属性不会因为产权年限的影响产生太多改变。”投资者老张对房地产产权缩水问题持乐观态度,按照现在的建筑物使用寿命和城市的更新速度来看,很可能不到70年,一栋建筑就会被重建。

  不过,仍有不少业主忧心使用权“缩水”问题。“同样的价钱,当然希望买个年限长点的,况且到时候期满了怎么办呢?”陈先生担心。

  究因:房产周期开发、闲置转卖等耽搁销售

  据了解,根据相关规定,住宅的土地使用年限为70年,综合类土地使用年限多为50年。记者走访发现,部分楼盘或多或少都存在土地使用年限缩水等问题。如有的楼盘2000年左右开发,至今已经15年过去了,项目仍没未开发完毕。还有新城多个楼盘,因为土地转手几次才进入楼盘开发期,土地使用权限也只剩下30多年。

  不过,据了解,土地使用权缩水表现最为明显的是早期一批住宅用地,其总共使用年限只有50年,这和早期政策有关。因为各种原因,有的推迟了10年才开发,有的项目大,持续开发了十多年,因此使用权可能只有30多年。

  采访还了解到,从开发商获得土地使用权开始,正常的房产规划、开发和销售等过程,一般需要两到三年的时间,有的甚至会拖上三四年。或者是体量较大的楼盘还将分多期开发,等到项目的后期时,往往土地使用年限有不同程度“缩水”。

  新城一开发商相关人员表示,“如果在开发过程中再遇到一些资金不到位,或者是相关证件未办理好等客观因素,开发周期还将继续延长。”因此,适当“缩水”属于正常现象。不过,他还表示,不排除另外一种情况。即在过去十年,房价飞涨,土地迅速增值,溢价高,一些所谓房企做起了土地买卖生意,即通过土地高溢价获利,而且风险小,有的土地甚至被转卖了很多次,在不断的转卖中耽搁了开发,从而缩短了使用期限。

  房子没有了?照样要交管理费

  万一房子还没到70年便成为危房,或者因为其他原因被拆了,那还有原来业主的事吗?有律师认为,尽管我国有土地使用权的限制,但是,业主资格的取得,不仅基于权利人对房屋的所有权,也基于权利人对房屋所对应土地的使用权。也就是说,房子没有了,业主依然还是业主。

  举一个极端的案例:上海汤臣高尔夫园区物业状告业主张某,要求张某缴纳物业管理费,但事实上,该地块上的别墅已经被拆除,成为空地。法院最终认为:不存在房屋实体,不能成为免除业主交纳物业管理费义务的理由。即使房子没有了,业主的身份却不会改变,业主还是照样要交纳物业管理费。

  你知道吗?房子也有黄金年龄

  购房不仅要注意产权期限,还有特别注意楼龄,房子也有黄金年龄。

  二手中介的统计数据显示,10年楼龄是房子的一道坎,排除地段、学位等因素,楼龄超过10年的房子的各项设备已经进入老化期,价值也开始走下坡路,很多投资客不会买超过10年楼龄的房子。当然,假如有名校学位支撑,“二三十岁”的老房子仍可能大有拥趸。

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