超实用:怎么选址可以让房子价值翻20倍?

2016年07月12日 来源:乐房网

前两天,有小伙伴在后台问挖财君:现在是好的购房时机吗?对不起,无法回答你!因为不同城市情况不一样,一个城市的不同区域情况又不一样。

前两天,有小伙伴在后台问挖财君:现在是好的购房时机吗?

对不起,无法回答你!因为不同城市情况不一样,一个城市的不同区域情况又不一样。同样 ,一个区域的房子价格也是多样的。如果二手房,那面对的房东更是形形色色,价格更是多样。同样没办法来回答你这个问题。

因此,挖财君认为现在需要和大家聊的内容,其实是授之以渔,教财友们如何全方面来考量,大家再根据自己的具体情况决定要不要买。

特别是,每个城市的具体公积金政策、贷款政策都不一样,挖财君真的没办法一竿子来帮所有人举例,但是选房子的宏观思路上都是通用的。

因为挖财君本人在杭州,所以就以杭州的政策举例,大家只需要了解当地的政策,进行套用即可。

如何查当地政策?

可查询当地公积金网站,或者拨打当地公积金热线咨询;

去中介公司咨询,不过最好自己有一定功课,否则容易被误导;

搜索当地的公积金、贷款政策新闻;

去当地的办事大厅咨询;

询问购买过的朋友、同事等等。

买房前做哪些准备?

查个人征信报告,看看是否有不良信用记录;

准备好信用卡;

查公积金贷款额。

做好以上几个准备,就可以开始考虑:

如何选房?

先定位你的需求、买房预算、每月可以承担的房贷、所有要求的优先级。

需要考虑的:面积、位置、学区、保值VS投资、配套、质量、户型……思考这些选项,对于你来说,哪些是更重要的,排个优先级。

在自己可以承受的预算下,你再思考:

如果你受不了长时间的交通时间,那你只能牺牲面积、户型等等,在市区内买一个面积小一点,房龄老一点的房子。

如果你希望给全家一个宽敞明亮的生活环境,交通时间不考虑,或者你工作可以在郊区,那么你就可以选定你的郊区区域。

比如一个需要自己下班接送孩子的,那你必须考虑你现在单位,或者你可能的单位区域附近,带学区的房子。

如果你希望一个好学区,那么你就需要综合评估全市在内学区,那个学区是你预算可以承受,且该面积你能接受。

特别需要注意的是学区房政策。

挖财君复制一段新闻给到大家:2015年11月26日教育部基础一司司长王定华表示,教育部考虑推行“多校划片”,即一个小区对应多个小学初中,让买了学区房的家庭不确定到底能上哪个学校。

而且教育部还“钦点”了24个城市的名,要求这些城市所有县市区100%的公办小学、90%的公办初中要实现划片入学。这24个城市分别是:北京、天津、上海、重庆、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、厦门、济南、青岛、武汉、广州、深圳、成都、西安、福州、南昌、郑州、长沙、贵阳。”

虽然多个被钦点的城市否认,但是我们可以把这个政策作为一个隐性考量因素。你的贵学区房可能会降价,同样,反过来思考。你如果合理利用这个政策解读,你的房子可能从非学区房变为学区房,获得升值。

大区域选好了,如何选小区域?

跟着几个点走:政府规划、交通线路、大型民生政策等。其实城市规划的信息都是可以查到的,同样需要自己去查:比如跟着规划的地铁点、大型民生项目比如医院、综合体、政府规划中心走。

很多财友看房的时候,就听售房部的人吹牛说,我们这边离地铁口超近,走路10分钟就到了!

买了之后发现,需要开车半个小时才能到一个地铁口……这算地铁房吗?当然不算啦!

如果你买对了潜在地铁口位置,这套房子至少保值乃至升值是没有任何问题的!如果是买在已有地铁口附近,那么可以理解地铁口的红利因素已经加在了房价中。那么可以简单理解为,没有其他大问题,保值一般问题不大。

综合考量多个因素,这样的区域选择才会保值、甚至具有很大的升值价值。

小区域如何选房子?

从中大型城市来看,一片区域还真不是同样的升值幅度。以杭州为例,有盲目的品牌认可度。

所以一般来说,一片区域的升值幅度比较高的除了学区,一般都是品牌好的升值幅度高。

考虑房地产品牌之后,同时考虑物业好坏、容积率、停车问题、房产质量、户型等等,这些都是决定当前价格以及后期升值问题。

选对房址与否,就是翻番20倍VS亏损

真的!千万不要觉得选址很随便,挖财君身边有一个真实案例:

挖财君的前领导房子购于07年,坐标杭州。那个时候是房价一个低点。如果当时购买了某学区房,至今可以翻番20倍。但是前领导的房子呢?价格跟该学区房小户型差不多,涨价多少呢?-0.8倍。什么意思呢?他买的楼盘A还跌了。

最特别的一点事,他买的楼盘A附近都涨了,就他的楼盘是跌的。

这是为什么呢?

经过分析,得出几个结论

第一,楼盘A位于郊区。以杭州为例,市区的涨势是远高于郊区的。

第二,它没有学区。在一、二线城市里,涨幅最多的除了地位位置、几个规划点的福利,最大的因素一般都是学区。

第三,楼盘的开发商不给力。它附近都是有名的房地产开发商楼盘,比较受到杭州人认可的几个牌子,还是有一定程度的涨幅。

第四,物业不好,进入小区中心的重要景观都已经半危,生锈。

第五,这也是非常关键的一点,它的楼盘非常非常大,但是其中的户型却都是小户型居多。不是说,大楼盘不好,很多楼盘因为小区比较大,成效应,很多配套设施,物业管理都能跟上,反而是一种利好。

这个小区的问题症结在于,它都是小户型聚集在一起的大楼盘。小户型不好吗?当然不是啦,如果是在市中心的小户型,那可不要太抢手了。

但是这个楼盘本来就处于比较偏远的郊区。一般考虑郊区的,会是刚需希望给家庭提供更宽敞的生活居住环境。而那个楼盘A附近没有商业区、工作区提供给一室一厅的小户型出租、购买潜在市场。换句话说,那个附近的小户型不吸引人,没有强大的购买力。

大楼盘,小户型,附近没有出租市场,这就造成了,这个楼盘,长期有一大批小户型抛售于二手市场,永远供大于求。所以整个小区的房价都没有上涨,甚至连附近楼盘的涨幅都达不到。

所以说,买房子的时候全方面的考虑,尤其是在选址上的斟酌是多么重要!这套选房方法论,各位财主们看明白了吗?

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